¿Cuánto cuesta realmente vender un piso en Madrid?
La cifra que aparece en el contrato no es lo que recibes en el banco. Al vender un piso en Madrid en 2026, el vendedor asume varios costes que, dependiendo de la operación, pueden suponer entre un 8% y un 15% del precio de venta. En algunos casos más, si hay hipoteca pendiente.
Los costes principales son cuatro: el IRPF sobre la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de hipoteca (si los hay) y la comisión de la agencia inmobiliaria. A continuación analizamos cada uno con detalle.
Piso comprado en 2015 por 220.000 € · Vendido en 2026 por 350.000 €
Impuestos que paga el vendedor: IRPF y plusvalía municipal
IRPF sobre la ganancia patrimonial
El IRPF se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (ambos actualizados con los gastos deducibles: notaría, registro, mejoras documentadas). En 2026 los tipos vigentes son:
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF | Ejemplo (sobre ese tramo) |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 1.140 € |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% | 9.240 € |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% | 34.500 € |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% | 27.000 € |
| Más de 300.000 € | 28% | — |
Puedes restar del precio de compra: lo que pagaste en ITP o IVA al comprar, los gastos de notaría y registro, las mejoras documentadas y los gastos de la agencia en la operación actual. Guarda todas las facturas.
Plusvalía municipal (IIVTNU) en Madrid
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Desde la reforma de 2021, puedes elegir el método que más te favorezca:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (publicados anualmente por el Ministerio de Hacienda).
- Método real: si la diferencia real entre precio compra y venta del suelo es menor que la calculada con el método objetivo, puedes tributar sobre la ganancia real.
- Exención total: si vendes por menos de lo que compraste (pérdida patrimonial), no pagas plusvalía municipal.
En transmisiones onerosas (compraventa), el vendedor tiene 30 días hábiles desde la firma ante notario para liquidarla en el Ayuntamiento de Madrid. El incumplimiento genera recargos e intereses de demora.
Gastos de notaría, registro y gestoría
En una compraventa, los gastos de notaría de la escritura pública los asume habitualmente el comprador. Sin embargo, hay dos conceptos que sí suelen correr a cargo del vendedor:
| Concepto | ¿Quién paga? | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Comprador | 0 € |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 800 – 1.500 € |
| Cancelación notarial de hipoteca | Vendedor | 300 – 700 € |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | 100 – 300 € |
| Cédula de habitabilidad (si caduca) | Vendedor | 150 – 400 € |
| Nota simple registral | Vendedor | 9 – 30 € |
| Gestoría (opcional) | Vendedor | 300 – 600 € |
Si aún debes dinero al banco, deberás cancelarla económicamente en el momento de la venta (con el dinero del comprador) y registralmente después. Este trámite lo puede gestionar tu agencia o una gestoría, y su coste ronda los 1.200 – 2.000 € en total.
¿Cuándo estás exento de pagar IRPF?
No todo el mundo paga IRPF al vender su vivienda. La Agencia Tributaria reconoce varias exenciones relevantes en 2026:
1. Mayores de 65 años: exención total
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás completamente exento de IRPF sobre la ganancia patrimonial. Sin condiciones adicionales.
2. Reinversión en vivienda habitual
Puedes quedar exento del IRPF (total o parcialmente) si reinviertes el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años (antes o después de la venta). La exención es proporcional al importe reinvertido.
3. Situación de dependencia severa
Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida también están exentas de tributar por la venta de su vivienda habitual.
4. Venta con pérdida patrimonial
Si el precio de venta es inferior al de compra (descontando gastos), no hay ganancia que tributar. Además, esa pérdida puede compensar otras ganancias patrimoniales en la declaración.
Para que apliquen las exenciones, el inmueble debe ser tu vivienda habitual, es decir, aquella en la que hayas residido de forma continuada durante al menos 3 años (salvo causas justificadas: traslado laboral, matrimonio, separación, etc.).
Comparativa: vender con agencia vs. venta particular
La comisión de una agencia inmobiliaria en Madrid oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta. Para muchos propietarios es el mayor gasto visible de la operación. Pero ¿sale a cuenta?
- Valoración profesional del precio de mercado
- Difusión multicanal (portales, RRSS, base de clientes)
- Filtrado y cualificación de compradores
- Negociación a tu favor
- Gestión de visitas y documentación
- Acompañamiento hasta notaría
- Menor tiempo hasta la venta
- Ahorro en comisión
- Control total del proceso
- Publicación en portales generalistas
- Gestiones legales por tu cuenta
- Mayor tiempo de venta (media +40 días)
- Riesgo de infravalorar el precio
Un piso mal valorado puede venderse 15.000 – 30.000 € por debajo de su precio real. Una agencia que negocia bien puede recuperar con creces su comisión y vender en menos tiempo. En Real Estate Leader trabajamos con honorarios claros y sin sorpresas.
Preguntas frecuentes sobre gastos de vender un piso en Madrid
¿Cuánto se paga de IRPF al vender un piso en Madrid? ▾
¿Cuánto es la plusvalía municipal al vender en Madrid? ▾
¿Quién está exento de pagar IRPF al vender su vivienda habitual? ▾
¿Cuánto cobran las inmobiliarias por vender un piso en Madrid? ▾
¿Qué gastos paga exactamente el vendedor al vender un piso en Madrid? ▾
¿Puedo deducir la comisión de la agencia en el IRPF? ▾
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