NIE, cuenta bancaria, hipoteca para no residentes, impuestos y las mejores zonas. Todo lo que necesitas saber antes de dar el primer paso.
España es el destino favorito de los compradores de vivienda europeos: más de 87.000 transacciones anuales realizadas por extranjeros según el Colegio de Registradores, con la provincia de Alicante a la cabeza seguida de Madrid, Málaga y Valencia. Si estás pensando en comprar una propiedad en España —ya sea como primera residencia, segunda vivienda o inversión patrimonial— esta guía te explica exactamente cómo hacerlo en 2026: los pasos, los documentos, los impuestos y las zonas con mayor potencial.
La respuesta es sí, sin restricciones legales de ningún tipo. España no establece límites a la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros, sean residentes o no residentes. Tanto un ciudadano británico post-Brexit, como un inversor alemán, belga, holandés o de cualquier otra nacionalidad puede adquirir propiedades en territorio español con total libertad jurídica.
El único requisito previo es disponer del NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es el identificador fiscal necesario para cualquier operación económica formal en España. Sin NIE no se puede firmar escritura notarial ni solicitar hipoteca. El resto del proceso —desde la búsqueda hasta la firma— es perfectamente compatible con ser no residente.
Los ciudadanos de países fuera de la Unión Europea (incluido Reino Unido tras el Brexit) pueden comprar vivienda en España con exactamente los mismos derechos que un ciudadano europeo. No existe ninguna restricción adicional por razón de nacionalidad.
El NIE es el documento fiscal obligatorio para cualquier transacción económica en España. Sin él no es posible firmar escritura de compraventa, solicitar hipoteca ni pagar impuestos.
Cómo solicitarlo: en el consulado español de tu país de residencia (opción más cómoda para no residentes), en las oficinas de extranjería en España durante una visita, o mediante poder notarial otorgado a un representante en España.
Documentación necesaria: formulario EX-15, pasaporte original y fotocopia, justificante del motivo (contrato de compraventa o promesa de compra, extracto bancario de inversión o escritura de apertura de cuenta).
⏱ Plazo: 2–6 semanas ImprescindibleNo es estrictamente obligatorio en todos los casos, pero sí muy recomendable. La mayoría de notarios, gestores y abogados la recomiendan para domiciliar los pagos posteriores a la compra: IBI, comunidad de propietarios y suministros.
Si se solicita hipoteca, el banco español la exigirá obligatoriamente. La buena noticia es que muchos bancos españoles (BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell) permiten abrirla de forma no presencial enviando documentación por correo o a través de su app.
Documentación habitual: pasaporte, NIE (o en proceso de tramitación), justificante de domicilio en el país de origen y declaración de origen de fondos si el depósito inicial supera los 10.000 €.
⏱ Plazo: 1–3 semanasLos bancos españoles ofrecen hipotecas a compradores no residentes, aunque con condiciones algo más restrictivas que para residentes. En 2026, las principales diferencias son:
La financiación máxima habitual es del 60–70% del valor de tasación (frente al 80% para residentes). Los tipos de interés se sitúan entre el 2,5% y el 3,2% para no residentes en 2026, dependiendo de la entidad y el perfil del comprador.
Se recomienda trabajar con un bróker hipotecario especializado en perfiles internacionales, que puede comparar ofertas de múltiples entidades y gestionar toda la documentación en el idioma del comprador.
⏱ Plazo aprobación: 4–8 semanasAntes de firmar nada, es imprescindible solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad. Este documento confirma quién es el titular legal del inmueble y si tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). También conviene verificar el certificado energético, el IBI al corriente, el estado de la comunidad de propietarios y si hay derramas aprobadas pendientes.
Para compradores no residentes es especialmente recomendable contratar un abogado independiente (distinto del de la agencia) que revise toda la documentación antes de la firma de arras.
Muy recomendableUna vez acordado el precio, se formaliza el contrato de arras (habitualmente el 10% del precio) que reserva el inmueble y protege a ambas partes. El plazo habitual hasta la escritura pública ante notario es de 30 a 60 días.
La escritura se firma ante notario español. Si el comprador no puede estar presente en España en la fecha de firma, puede otorgar un poder notarial a su representante (abogado o asesor) para que firme en su nombre. El notario español puede comunicarse con notarios de otros países para validar el poder.
⏱ Plazo: 30–60 días desde arrasSolicita pre-aprobación hipotecaria antes de firmar el contrato de arras. En España, si el banco deniega la hipoteca después de haber firmado arras sin cláusula resolutoria hipotecaria, puedes perder la señal entregada.
Los impuestos de compraventa en España varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (nueva o segunda mano). Como regla general, el comprador extranjero debe reservar entre el 10% y el 14% sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos fiscales y legales.
| Concepto | Vivienda nueva | Segunda mano | Quién paga |
|---|---|---|---|
| IVA | 10% | No aplica | Comprador |
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | No aplica | 6–10% (según CCAA) | Comprador |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5–1,5% | No aplica | Comprador |
| Notaría | 0,3–0,5% del precio | Comprador | |
| Registro de la Propiedad | 0,1–0,3% del precio | Comprador | |
| Gestoría / Abogado | 300–1.500 € (estimado) | Comprador | |
ITP Comunitat Valenciana: 10%. Madrid: 6%. Andalucía: 7%. Los tipos son orientativos y pueden variar. Consultar con asesor fiscal para cada caso.
La elección de la zona depende del objetivo: residencia habitual, segunda vivienda vacacional o inversión patrimonial. Estas son las cuatro áreas con mayor demanda internacional en 2026 y las razones que las hacen atractivas para cada perfil:
El destino favorito de los compradores europeos. Jávea, Altea, Moraira y Torrevieja concentran la mayor demanda internacional. Sol garantizado, infraestructuras maduras y comunidades expatriadas consolidadas. Ver guía Alicante →
La ciudad del Mediterráneo que combina calidad de vida, cultura, gastronomía y precios aún competitivos frente a Madrid o Barcelona. Creciente demanda de nómadas digitales y familias europeas. Ver guía Valencia →
La capital con mayor rentabilidad bruta de la Comunitat Valenciana. Precio de entrada contenido y mercado de alquiler tensionado. Ideal para el inversor que busca maximizar el retorno. Ver guía Castellón →
El mercado premium para el inversor de alto standing. Salamanca, Almagro y el eje Castellana-Retiro concentran la demanda internacional más sofisticada. Capital política y financiera con alta liquidez.
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